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            華僑城文旅業務的投資與回報天平

            来源:     添加时间:2020-06-21

            2019年的華僑城,在文旅投資上的步伐又提速瞭。

            2月22日,華僑城以每年1000萬元的使用費,拿下廣州增城白水寨風景名勝區白水仙瀑景區20年經營權,投資總額10億元。

            2月26日,華僑城以8.19億元拿下廣州潮州市意溪鎮石牌村3宗普通商品住房用地地塊,地塊面積共計14.64萬平方米。

            前一個項目,華僑城需要在合作協議書簽訂之日起五年內使白水仙瀑景區成功創建國傢5A級旅遊景區或國傢級旅遊度假區。而後一個項目,華僑城同樣需要助力潮州古城創立國傢級5A旅遊景區。

            自2013年正式啟動二次擴張後,華僑城在文旅領域的投入就在不斷安全加大。尤其是段先念上任集團總經理之後,戰略更是明顯“重文旅輕地產”。

            1-2018賣到2019 非文旅業務被頻繁出售

            據不完全統計,華僑城集團2018年掛牌出售和進行預披露的資產約18項,出售主體涉及華僑城集團及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等。

            尤其是10月裡,最多時候10天內安全擬出售6個項目公司股權。

            甚至被許多房企視為高利潤香饃饃的舊改項目,也被華僑城列進瞭拋售列表。

            2018年11月9日,華僑城掛牌出售上海萬錦置業發展有限公司,這個公司擁有的項目為上海合利坊舊區改造(三期)項目,涉及拆遷居民799戶,拆除居民房屋建築面積24056平方米,另有拆遷單位17傢,拆除非居住房屋建築面積3020.23平方米。

            這個舊改項目由華僑城在10年前取得,當時華僑城還立志要把合利坊項目塑造為國內舊城改造與地產開發完美結合的典范之作。

            但10年過去後,改造的進展卻大大落後於預期。在去年8月8日的時候,上海普陀房管局曾出過一份《關於申請延長上海萬錦置業發展有限公司“合利坊舊區改造(三期)”建設基地房屋拆遷期限的請示》,請示裡寫到,原本的拆遷期限為2007年2月27日至2008年2月安全26日,後來延長至2018年8月31日止,現在又申請延長至2019年2月28日止。

            而一直到2018年11月9日華僑城掛牌出售上海萬錦的時候,該地塊上仍有60戶居民未能達成補償安置協議,公司的營收也從2017年的2.71億元變成瞭2018年8月31日的負55.94萬元,凈利潤由4130.47萬元變為負971.96萬元,負債總計增至12.52億元。

            另外,2018年的7月16日和10月31日,華僑城還分別在北交所掛牌轉讓深圳市協豪房地產開發有限公司100%股權和深圳市萬霖投資有限公司100%股權及4億元債權,涉及深圳的2個舊改地塊。

            除瞭舊改業務,2018年裡,華僑城已披露和預披露掛牌轉讓的資產還包括深圳市華僑城消防安裝工程有限公司100%股權、英大證券有限公司0.74%股權、西安長安國際中心辦公大樓、中山華力包裝有限公司100%股權等。而剛到來的2019年裡,2月14日時華僑城又掛牌轉讓雲南華僑城置業有限公司50%股權。

            對於華僑城的拋售行為,業內中最主流的說法,是華僑城在撇掉文旅之外的業務,出售資產為文旅輸血。

            2-大投資換低毛利 文旅業食品務回報難言甜蜜

            2014年4月,剛加入華僑城二衛生個月的段先念,為集團提出瞭三個轉型思路:一是繼續推進“旅遊+地產”的創業模式;二是創新“旅遊+互聯網+金融”的補償模式;三是深耕“文化+旅遊+城鎮化”的發展模式。華僑城將成為“中國文化旅遊業航空母艦”的願景,也就此開始。

            2017年6月,華僑城與西安市人民政府簽訂協議:未來五年,華僑城集團將在西安投資2380億元,以“周秦漢唐文化+現代化國際食品化大都市”為主線,實施“1+7”系列重大項目建設,打造“文化+旅遊+城鎮化”大載體、大平臺、大產業。2018年6月,西安市曲江新區與華僑城共簽約產業基金、城市配套、文化旅遊類項目3個,總投資300億元。7月,華僑城集團旗下雲南集團、雲南世博集團、雲南文投集團分別與雲南省各州市縣區政府簽約項目20餘個、與國內大型企業簽約項目40餘個,累計60餘個簽約項目,簽約金額逾千億。10月,湛江市和華僑城深夜辦公室免費完整版簽訂瞭全域旅遊開發合作協議,準備在5年內投資不少於500億元。今年1月,華僑城與東莞市政府達成協議,引進9個重點項目,總投資超過130億元……

            能看出,華僑城給自己畫的版圖,確實恢弘。但事實上,這些好幾千億的文旅投資業務為華僑城帶來的甜頭,並不如預想的齁。

            早在2014年的時候,華僑城的旅遊收入和房地產收入基本是平分秋色。但而後的幾年裡,旅遊業務收入增速遠不及房地產業務明朗。尤其從2018年上半年的數據來看,二者大有進一步拉開距離的趨勢——2018年上半年,華僑城旅遊綜合業務的收入為46.食品75億元,毛利率由2017年的42.32%降到瞭37.51%。而反觀房地產業務,上半年的收入衛生為98.97億元,且毛利率同比提升至66.71%。

            若說地產銷售還有推貨量集中在下半年的說法,那在旅遊業務方面,其實更多小長假的上半年,理應會比下半年收入更多。按這個計算法推測,則2018年華僑城旅遊業務的收入或將同比腰斬。

            而文旅大開發、長回報的屬性,又在一點點掏空華僑城的資金庫。根男女性交圖據華僑城A2018年的三季度報數據,華僑城A短期借款為157.25億元,一年內到期的非流動負債為6.7億元,應付票據及應付賬款為97.93億元,長期借款為747.64億元。

            截至2018年三季度,華僑城A的經營活動的現金凈流量為-206.89億元,而2017年全年僅為-77元。其現金流缺口大大擴大,且在2016年的時候,這個數字還為正44.04億元。

            且截至去年三季度,期投資支付的現金為84.36億元,超過瞭前兩年的支出之和。籌資活動的現金凈流量為412.71億元,超過瞭前三年借款之和。

            雖然華僑城方面回應表示集團資金良好,上市公司體現的數據隻是其中一部分,並不能代表華僑城集團整體情況。但其接連的甩賣行為,卻難擋眾人之口。

            目前華僑城集團運營和管理景區60餘傢,酒店50餘傢,旅遊演出23臺,旅行社5傢,參與規劃和建設的特色小鎮及美麗鄉村40餘傢。文旅業務到底值不值得華僑城如此高負債並為之斷臂,隻有年報的數字能回應投資人的疑惑瞭。

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