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          1. 專傢解讀半年報丨艾堂明:房企利潤高增長難以維系

            来源:     添加时间:2020-06-21

            年中已過,各大房企陸續披露瞭2018上半年的財報情況,在去杠桿背景之下,房企資金多渠道收緊,限購、限價等政策依舊壓力持續,當前,房地產市場形勢非常復雜。中國網地產《財報直通車》系列報道通過追蹤房企半年報的披露,透過數據解析房企上半年的表現,特邀新浪財經首席評論員艾堂明,通過財報數據結合行業發展背景、企業經營邏輯等全面剖析房企半年報,關註未來半年行業走勢。

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            調控短期不會放松 傳統地產行業亟待轉型

            2018年伊始至今,房地產政策密集出臺,調控持續升級。一方面繼續積極抑制非理性需求;另一方面重點調整中長期供給結構,希望通過有效供給匹配有效需求推動市場整體穩定。多個城市也紛紛落實地方主體責任,截至6月底已有50餘個地級以上城市和10餘個縣市出臺調控政策。針對日後的政策走向,艾堂明表示,目前房地產行業大的政策層面仍以調控為主,中央的幾次表態也非常明確。如“堅決遏制房價上漲”之類堅定的用詞,對房地產行業未來政策導向進行定性,整個房地產行業的調控力度在至少一年時間裡不會放食品松。

            在艾堂明看來,目前國傢倡導資金流向實體企業,避免過多的流向房地產行業,房企資金過多勢必會導致杠桿增高。衛生在大的政策趨勢下,房企也在積極轉型。由於房企體量較大,轉型效果的食品顯現需要時間,同時政策變化體現在財報數據上有一定的滯後性。

            三四線城市拿地激進、高周轉產生的高利潤難以維系衛生

            對於2018上半年房企業績方面,艾堂明表示,正榮地產、新城控股等利潤增速很快,碧桂園和恒大利潤也有大幅增長,金地等老牌房企則有點掉隊。這三類可以說是比較典型的房企代表。

            以新城控股和正榮地產為代表的房企規模安全相對較小,基數較低,實現利潤翻倍比較容易。後面或許還會有更多的業績快速增長的後起之秀,但是企業規模和體量無法和大型房企相比。

            以碧桂園、恒大等為代表的表現優秀的龍頭企業,業績增長的很大一部分原因是多年來三四線城市大量的土地儲備。恰逢這兩年三四線城市房價上漲的風口,三四線城市房價基數低,很容易實現業績翻番。激進拿地的態度,高速的開發和周轉,再趕上房價上漲從一二線城市蔓延到三四線城市的風口,這類房企業績實現瞭快速提升。

            但是由於三四線調控政策也在不斷收緊、去庫存也基本完成、棚改貸款也同時收緊,三四線城市的增速也面臨瓶頸。未來此類房企可能會佈局到優秀的三線城市和一二線城市,和一些老牌房企的競爭會加劇,利潤高增長將難以維系。這也是所有的房企都會面臨的後續如何持續發展的問題。

            房企多元化任重道遠

            2018年為瞭順應調控導致的市場變化,房企紛紛都在深化轉型,尋求多元化發展之路。談及房企尋求多元化變革時,艾堂明表示,在如今調控不斷收緊,限房價等政策和銀行貸款利率不斷上升的影響下,房企拿地相當謹慎。拿地蓋房賣房產生的利潤大不如前。房企不再拘泥於傳統開發賣房,都在尋找多元化的投資模式。但是,多元化的轉型之路任重道遠,如何進行從開發商到運營商轉型,重塑商業模式,是房企面臨的重大問題。如萬達的文旅資產和商業資產、恒大投資體育運動等,但是目前都沒有特別明顯的盈利。還有一些房企投資長租公寓,利潤很低,且回款周期很長。

            關於房企轉型的方向,艾堂明分析指出,房地產和以傳統制造為代表的傳統產業轉型的一個重要方向是新興產業和高科技行業,為瞭更高質量的發展,轉型過程的陣痛是難免的,但是長遠來看對經濟發展大有裨益。未來房地產行業在國民經濟中的占比會下降,房地產行業會走向精細化運作、高質量發展的道路。

            過去房地產行業賺錢太容易,導致一些房企沒有動力去深入探索多元化發展。結合房地產行業的發展趨勢,其實僅住房方面就有很多方向可以選擇,像智能建築,智能傢居,環保建築,裝配式的建築等。也可以去相關的上下遊進行發展,如上遊的原材料行業,下遊傢居、傢裝行業等,更多的房企會在這方面進行探索和實踐。

            股市資金逐漸向行業龍頭聚集

            關於房地產公司A股多年的低估值和低溢價,艾堂明提出,這是行業的一個特點,因為房地產行業的想象空間不足,不能夠給股民帶來足夠的故事和未來的預期,包括炒作的概念和題材。但是房地產行業在走向成熟的同時股市也在成熟,優秀的房地產公司在股市中會逐漸占據優勢。股市逐漸作用在價值投資層面上,大多數地產公司屬於中小公司,不受資金青睞,再加上股市持續低迷。艾堂明預計,受政策等的影響,未來股市資金會逐漸向龍頭房企聚集。

            融資渠道收緊 房企融資壓力大增

            關於房企融資難得現狀,艾堂明分析道,房企融資主要有銀行貸款和發債兩種形式。由於政策的影響,目前銀行貸款難度較大,且貸款利率漲幅較多,多數企業會選擇發企業債食品。企業發債是一種比較方便和直接的融資方式。但是最近債券違約的情況越來越多,實力不是很強的企業,發債會很困難。之前有報道稱東方食品園林計劃發債10億,實際發行規模僅有5000萬。實力較強的東食品方園林尚且如此,小規模的房企更不用說。上市房企還可通過股市增發融資,但是現在打的政策背景下,證監會對此有限制,目前不太可行。還有一些企業會選擇海外融資,海外融資的利率低,融資成本小。但是最近一段時間人民幣在持續走低,匯率變化也是潛在的成本和風險。

            關於房企半年報出現的個別企業開工面積為零,經營性現金流就變成負的現象,艾堂明指出,企業籌集到現金以後,必然最大的支出是去拿地,但是並沒有開工,這個可能和個別企業的開發周期有關系,要麼是剛剛拿到地,還沒有開工。要麼是故意放慢開工的進度,因為可能房企要思考開工之後怎麼去化的問題。如果說企業取得的地塊所處的城市也是嚴格限價的,現在的限制價格對較低,企業肯定不想那麼快地進行開工、銷售。其實現在很多房地產企業應對的策略就是拖慢一點,等待著政策的放松,相當於是一個變相的捂盤惜售,但是這樣也存在一個問題,有些城市政策執行得比較嚴格的話,開發用地長期不開發也會存在會把土地收回的情況。 所以,現在房地產企業還是需要理性,有些企業拿瞭那麼多的錢,怎麼花?也是一個問題。

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