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中國網地產訊 2018年1月18日下午，由中國互聯安全網新聞中心·中國網地產主辦的“第九屆地產中國論壇暨2017中國房地產年度紅榜頒獎典禮”在北京釣魚臺國賓館5號樓隆重舉行。活動現場，清華大學應用經濟學博士、北京貝塔咨詢中心合夥人杜麗虹表示，地產行業過瞭高速發展期，但並不意味著地產行業的投資回衛生報歐美偷拍率會降低。同時，她認為，未食品來的住宅發展趨勢，一定是高周轉化和行業並購整合的趨勢。 清華大學應用經濟學博士、北京貝塔咨詢中心合夥人杜麗虹 對於目前的地產行業發展趨勢，杜麗向日葵視頻app下載虹表示，“地產行業有兩食品個非常重要的規律，第一個規律是國內地產行業確實過瞭高速發展期，發展速度在減緩，地產行業的利潤率在降低。以前的高利潤來自於地產本身土地的紅利，隨著增速的減緩，地產紅利在消失，地產企業的利潤率在降低，但是並不意味著地產行業的投資回報率降低。” “從國外的很多研究看，雖然利潤率很低，但仍然有很多的回報率很高的企業。從財務上講，回報率是利潤率乘以周轉率，利潤率降低的情況下，開發的企業要解決生存的問題，追求高回報，必然要做的事情就是提高周轉，然後轉到輕資產。未來的住宅發展趨勢，一定是高周轉化和行業並購整合的趨勢，高周轉的一些企業會越來越強，這是一個趨勢。“杜麗虹談道。 事實上，除瞭傳統的快速銷售快速開發的高周轉模式以外，在高周轉的模式中依然有許多可探索的方向。杜麗虹表示，“如國外的日本企業可能會越來越走向定制化的開發，美國企業會越來越通過金融化的手段食品去加速周轉等，通過各種手段，地產開發商會加速周轉，以此擴大規模，實現行業內的並購整合，這是住宅領域的趨勢。” 除瞭住宅市場的加速周轉之外，杜麗虹也表示，長期來說，住宅市場的占比會逐步的降低，住宅之外的廣義的商品市場占比會更高。 “長期食品來看，住宅市場的占比會逐漸降低。投資性物業會出現越來越多的企業，但是這裡面的企業類型越來越多樣化。除瞭香港是地緣政治的特殊因素外，自持、自建、自管在世界范圍內是少有的。”杜麗虹說道。 事實上，放眼全球房地產市場，分化的企業中輕資產運營、輕資產投資管理會越來越成為主流。杜麗虹表示，全球來看，可以分化為幾類企業，一種是輕資產運營類的企業，會越來越成為主流，包括酒店管理公司、養老社區的管理企業，學生公寓等管理企業。第二類，傳統的開發商如果具有某種金融資源的整合能力，就會變成輕資產的投資管理企業。這也是從地產商開始向金融企業邁進的一步，逐漸出現一些輕資產的投資管理企業。 不過，在地產企業轉型輕資產之時，重資產的擔子誰來挑食品呢？杜麗虹認為，更多的是交給金融投資人，“因為地產行業本身的利潤率在降衛生低，所以要求有更低成本的長期資金的支持，因此重資產安全的活越來越交給金融投資人，金融投資人通過像REITs和私募基金這樣的基金化的載體持有，也會分化出另外一類專門幹重資產活的，但是需要金融市場的工具，不管是REITs還是基金，都需要有一個載體，專門的利用金融投資人低成本的長期資金做重資產投資的事情。” 對於地產行業未來的變化，杜麗虹表示，“地產行業長期來講，最後可能食品有四類主流的企業，第一類是高周轉的，規模化的開發商，第二類是輕資產的規模化的運營管理企業，第三類是輕資產的能夠有運營能力又能整合金融資源的投資管理企業，第四類借助REITs等金融工具實現重資產長期運營的載體企業。” |
